L'essentiel
Le juste prix se juge sur les ventes réellement signées, publiques dans la base DVF, pas sur les annonces. Le prix au m² d'une commune donne une zone, pas la place d'une maison dans cette zone : dans le secteur, la moitié des ventes de Bavay s'étale entre 1 110 et 1 810 €/m². Ce qui fait la différence, ce sont l'état, le DPE, les annexes et le micro-secteur. Une baisse de prix ne prouve pas qu'il reste de la marge. Et en cas de doute, demandez un Deuxième avis avant l'offre.
Les ventes réelles, en une soirée
Une annonce affiche un prix demandé. Les ventes signées chez le notaire, elles, sont publiques : la base DVF (demandes de valeurs foncières) recense toutes les ventes des dernières années, avec la date, le prix, la surface bâtie et la surface du terrain.
- Ouvrez l'explorateur DVF de data.gouv.fr et placez-vous sur la rue de la maison.
- Repérez les maisons vendues dans un rayon proche, sur les deux ou trois dernières années.
- Comparez ce qui est comparable : surface, terrain, époque de construction.
- Notez les écarts : une maison vendue 30 000 € de plus avait peut-être un garage double ou une toiture neuve.
- Ne retenez pas une seule vente : une vente isolée peut cacher une succession pressée, ou une maison refaite à neuf.
Voir les prix de vente réels des maisons dans les 55 communes
| Commune | Ventes | Prix médian | Prix médian au m² | La moitié des ventes entre |
|---|---|---|---|---|
| Audignies | 8 | 228 000 € | 1 790 € | 1 220 – 2 110 € |
| Bavay | 104 | 138 000 € | 1 400 € | 1 110 – 1 810 € |
| Beaudignies | 15 | 180 000 € | 1 650 € | 1 040 – 2 040 € |
| Bellignies | 22 | 114 000 € | 1 190 € | 910 – 1 420 € |
| Bettrechies | 5 | 200 000 € | 1 490 € | 1 170 – 1 650 € |
| Bousies | 49 | 105 000 € | 1 200 € | 1 020 – 1 380 € |
| Bry | 18 | 236 000 € | 2 040 € | 1 440 – 2 510 € |
| Croix-Caluyau | 8 | 112 000 € | 1 110 € | 720 – 1 180 € |
| Englefontaine | 44 | 148 000 € | 1 330 € | 1 140 – 1 730 € |
| Eth | 7 | 242 000 € | 1 910 € | 980 – 2 500 € |
| Feignies | 207 | 129 000 € | 1 310 € | 900 – 1 790 € |
| Fontaine-au-Bois | 16 | 154 000 € | 1 520 € | 1 200 – 1 780 € |
| Forest-en-Cambrésis | 15 | 146 000 € | 1 470 € | 1 080 – 1 890 € |
| Frasnoy | 8 | 186 000 € | 1 470 € | 990 – 1 830 € |
| Ghissignies | 6 | 235 000 € | 1 830 € | 1 400 – 2 680 € |
| Gognies-Chaussée | 31 | 165 000 € | 1 440 € | 1 000 – 1 930 € |
| Gommegnies | 73 | 191 000 € | 1 690 € | 1 320 – 2 100 € |
| Gussignies | 11 | 238 000 € | 1 950 € | 1 620 – 2 130 € |
| Hargnies | 15 | 210 000 € | 1 890 € | 1 690 – 2 230 € |
| Hecq | 10 | 210 000 € | 1 730 € | 1 220 – 2 040 € |
| Hon-Hergies | 23 | 230 000 € | 1 990 € | 1 600 – 2 530 € |
| Houdain-lez-Bavay | 27 | 176 000 € | 1 770 € | 1 240 – 2 160 € |
| Jenlain | 27 | 180 000 € | 1 860 € | 1 160 – 2 170 € |
| Jolimetz | 24 | 198 000 € | 1 720 € | 1 430 – 2 090 € |
| L'Orée de Mormal | 28 | 150 000 € | 1 460 € | 1 130 – 1 920 € |
| La Flamengrie | 12 | 200 000 € | 1 890 € | 1 630 – 2 500 € |
| La Longueville | 59 | 150 000 € | 1 580 € | 1 300 – 2 130 € |
| Landrecies | 93 | 94 000 € | 1 090 € | 800 – 1 280 € |
| Le Favril | 11 | 130 000 € | 1 090 € | 800 – 1 330 € |
| Le Quesnoy | 109 | 135 000 € | 1 540 € | 1 130 – 1 910 € |
| Locquignol | 7 | 228 000 € | 1 430 € | 1 310 – 2 020 € |
| Louvignies-Quesnoy | 25 | 147 000 € | 1 530 € | 1 130 – 2 120 € |
| Maresches | 20 | 160 000 € | 1 540 € | 1 200 – 2 070 € |
| Maroilles | 30 | 100 000 € | 1 010 € | 720 – 1 380 € |
| Mecquignies | 34 | 178 000 € | 1 750 € | 1 100 – 2 450 € |
| Neuville-en-Avesnois | 4 | 193 000 € | 1 400 € | 1 250 – 1 650 € |
| Obies | 14 | 155 000 € | 1 830 € | 1 330 – 2 000 € |
| Orsinval | 14 | 161 000 € | 1 440 € | 1 160 – 1 820 € |
| Poix-du-Nord | 71 | 115 000 € | 1 190 € | 870 – 1 410 € |
| Potelle | 9 | 203 000 € | 1 610 € | 1 540 – 2 380 € |
| Preux-au-Bois | 32 | 98 000 € | 1 040 € | 630 – 1 320 € |
| Preux-au-Sart | 8 | 278 000 € | 2 300 € | 1 360 – 2 700 € |
| Raucourt-au-Bois | 3 | Trop peu de ventes pour un chiffre fiable | ||
| Robersart | 6 | 138 000 € | 1 670 € | 1 450 – 2 280 € |
| Ruesnes | 12 | 136 000 € | 1 610 € | 1 100 – 2 110 € |
| Saint-Waast | 15 | 152 000 € | 1 840 € | 1 030 – 2 440 € |
| Salesches | 10 | 210 000 € | 1 620 € | 1 180 – 1 890 € |
| Sebourg | 63 | 250 000 € | 2 280 € | 1 700 – 2 810 € |
| Sepmeries | 14 | 256 000 € | 1 740 € | 1 530 – 2 030 € |
| Taisnières-sur-Hon | 33 | 200 000 € | 1 830 € | 1 320 – 2 120 € |
| Vendegies-au-Bois | 16 | 190 000 € | 1 440 € | 1 150 – 1 920 € |
| Villereau | 16 | 230 000 € | 1 930 € | 1 550 – 2 190 € |
| Villers-Pol | 58 | 185 000 € | 1 880 € | 1 430 – 2 300 € |
| Wargnies-le-Grand | 27 | 180 000 € | 1 750 € | 1 500 – 2 130 € |
| Wargnies-le-Petit | 16 | 159 000 € | 1 270 € | 1 030 – 1 770 € |
Source : DVF (demandes de valeurs foncières), ventes de maisons signées chez le notaire entre 2023 et 2025. En italique : moins de 10 ventes sur la période, chiffre à prendre avec beaucoup de précaution. Maubeuge n'est pas couverte par ces fiches.
Le prix au m², une zone, pas une réponse
Le prix au m² est une moyenne des ventes passées. Il est fiable quand les ventes sont nombreuses et les biens comparables, comme dans un quartier d'appartements. Dans nos communes, c'est l'inverse : peu de ventes, et des maisons qui ne se ressemblent pas. À Bavay, la moitié des ventes se situe entre 1 110 et 1 810 €/m² : sur une maison de 100 m², cela fait 70 000 € d'écart.
Et tous les m² ne se valent pas. Un couloir de douze m² compte dans la surface mais ne se meuble pas ; une chambre qu'on traverse pour aller à la salle de bain fait baisser la valeur ressentie, quelle que soit sa surface. À l'inverse, un garage, un jardin ou des dépendances, qui ne comptent pas dans la surface habitable, font souvent ici la différence entre deux maisons (voir l'article valeur au m² contre prix au m²).
Ce qui justifie un écart de prix
| Ce qui fait monter | Ce qui fait baisser |
|---|---|
| Des travaux récents, avec factures : toiture, menuiseries, chauffage | Une installation électrique d'origine, une toiture à refaire |
| Un bon DPE, ou un C atteignable à coût raisonnable | Un DPE F ou G, avec un audit lourd |
| Un garage, un grand terrain, des dépendances utiles | Une route passante, un vis-à-vis, des nuisances |
| Une bonne orientation, une pièce de vie lumineuse | Un agencement mal pensé, des pièces sombres |
| Un micro-secteur recherché, la proximité de la D649 ou de la frontière | Une zone inondable, un assainissement à refaire |
Votre travail d'acheteur consiste à placer la maison dans la fourchette des ventes réelles, avec ces critères. Les travaux, eux, se chiffrent avec des devis (voir chiffrer les travaux).
Les signaux du marché, et leurs pièges
La durée de mise en vente. Un bien correctement estimé se vend en général en quelques mois dans le secteur. Une maison en vente depuis longtemps, sans offre, peut être trop chère, ou mal présentée.
Les baisses de prix. Une baisse ne dit pas qu'il reste de la marge. Sur un bien frontalier, où les marchés français et belge se chevauchent, il est courant de commencer plus haut pour ne pas passer à côté d'une offre plus élevée, puis d'ajuster selon une stratégie prévue dès le départ. La baisse est alors une étape, pas un aveu.
La concurrence entre acheteurs. Près de la frontière, les acheteurs belges cherchent sur un périmètre plus serré et sont souvent plus offensifs quand le bon bien sort. Leur marché est plus cher : un prix qui vous paraît élevé peut leur paraître raisonnable.
Un doute ? Un Deuxième avis avant l'offre
Le Deuxième avis est gratuit et indépendant de l'agence en place. Vous envoyez le lien de l'annonce et ce qui vous fait hésiter : je regarde la surface, le DPE et la cohérence avec le marché local, et je vous dis ce qui justifie le prix et ce qui ne le justifie pas. S'il faut vérifier quelque chose sur place, on peut y aller ensemble. Le bon moment, c'est avant l'offre : après, il est trop tard pour l'ajuster.
Questions fréquentes
Combien coûte une maison à Bavay ?
Sur les ventes de maisons signées entre 2023 et 2025, le prix médian à Bavay est de 138 000 €. Mais la moitié des ventes se situe entre 1 110 et 1 810 €/m² : pour une maison donnée, l'état, le DPE, le terrain et le micro-secteur font la différence.
Comment savoir si le prix d'une maison est juste ?
Comparez-le aux ventes réellement signées autour, dans la base DVF, pas aux annonces. Puis placez la maison dans cette fourchette selon son état, son DPE, ses annexes et son emplacement. Les travaux se chiffrent avec des devis.
Où trouver le prix de vente des maisons vendues ?
Dans la base DVF, consultable gratuitement sur l'explorateur de data.gouv.fr : date, prix, surface bâtie et surface du terrain de chaque vente, avec quelques mois de retard.
Une baisse de prix veut-elle dire que le vendeur est pressé ?
Pas forcément. Beaucoup de vendeurs commencent un peu plus haut pour ne pas passer à côté d'une offre plus élevée, puis ajustent selon une stratégie prévue dès le départ. Une baisse ne dit pas qu'il reste une marge de négociation.