← Avant de commencer : la série en 10 dossiers
Une maison dans l'Avesnois.
Mon estimation : entre 83 000 et 91 500 €.
Le mandat signé à 117 000 €.
Par moi.
Voilà comment on en arrive là.
Une consœur avait déjà accepté ce prix. Le vendeur avait donc un professionnel qui lui disait oui.
Si je dis non, je ne suis pas courageux. Je suis juste absent du dossier.
J'ai dit oui.
Et j'ai fait ce que je sais faire. Photos soignées, présentation travaillée, diffusion large. Objectivement meilleure que ce qui se faisait sur ce bien.
Résultat : zéro visite.
Pas deux. Pas une. Zéro.
La maison s'est vendue quelques mois plus tard. Autour de 100 000 €.
Pas par moi.
Et pas à 117 000 non plus.
Ma consœur ne l'a pas vendue avec une annonce. Elle l'a vendue avec son téléphone et son fichier, en présentant des gens dont le budget réel était plus bas.
C'est du travail. Rien à redire là-dessus.
Maintenant, les deux leçons. Et elles ne vont pas dans le même sens.
La première est pour les vendeurs.
Les 117 000 n'ont jamais existé.
Ce chiffre n'a jamais été un prix. C'était un ticket d'entrée. Il a servi à obtenir un mandat, pas à vendre une maison. La vente s'est faite 17 000 € plus bas, comme prévu par à peu près tout le monde sauf par l'annonce.
La deuxième est pour moi.
Mon plafond à 91 500 n'existait pas non plus.
La maison est partie autour de 100 000. Presque 10 000 au-dessus de ma valeur haute.
Je me suis trompé aussi. Moins fort, et dans l'autre sens, mais trompé.
Le marché a tranché entre deux chiffres qui étaient faux tous les deux.
C'est ce dossier qui m'a appris à me méfier de mes propres décimales.
Une estimation, ce n'est pas une mesure. C'est une hypothèse argumentée.
Celui qui vous annonce un prix au millier près ne vous parle pas de votre maison. Il vous parle de sa confiance en lui.
Alors, l'erreur, c'était d'accepter ?
Non. Et j'accepte encore.
Parce que parfois ça passe. Un bien un peu cher trouve son acquéreur, celui qui cherche exactement ça depuis deux ans et qui ne compte plus. Ça arrive. Rarement, mais ça arrive.
L'erreur, c'est de laisser croire que mon oui valait validation.
Un mandat signé n'est pas un avis d'expert. C'est un contrat.
Le vendeur, lui, entend l'inverse. Il entend : il l'a pris, donc ça vaut ce prix.
Ce que je fais depuis : j'écris mon chiffre. Je le remets. Je le date.
On part à votre prix, voilà le mien, et voilà à quel moment on se reparle.
Ça ne coûte rien. Et ça change tout. Le vendeur garde la main, mais il sait de quoi il parle le jour où rien ne bouge.
Aucun de mes clients, même ceux qui m'ont quitté, ne peut dire que je lui ai gonflé la valeur de son bien. C'est plutôt l'inverse qu'on me reproche.
Je préfère largement ce reproche-là.
Une dernière chose, si vous vendez.
La plupart des gens demandent à leur agent : "vous la prenez à combien ?"
La vraie question, c'est : "vous l'estimez à combien, et c'est écrit où ?"
Deux questions différentes.
Rarement la même réponse.