Diagnostics et documents : tout réunir avant de fixer le prix

Pourquoi les diagnostics passent avant le prix

Beaucoup de vendeurs voient les diagnostics comme la paperasse qu'on règle juste avant le compromis. C'est l'inverse.

Un DPE en F au lieu de D, une installation électrique avec des anomalies, un assainissement non conforme : chacun de ces points pèse sur ce qu'un acheteur acceptera de payer. Si je les découvre après avoir annoncé un prix, je n'ai que deux options, et elles sont mauvaises toutes les deux : baisser le prix en cours de route ou laisser l'acheteur négocier avec ces arguments.

Quels diagnostics pour quelle maison ?

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT). Il est annexé au compromis et, au plus tard, à l'acte de vente. Son contenu dépend de la maison : son année de construction, ses équipements, sa situation, sa classe énergétique.

Le mesurage Carrez ne concerne que les lots de copropriété. Pour une maison individuelle classique, il n'est pas exigé. La surface reste toutefois un point que je vérifie toujours : une erreur de métré fausse le DPE, l'annonce et le prix au m².

Le DPE : le diagnostic qui pèse le plus sur le prix

Le diagnostic de performance énergétique classe la maison de A à G selon deux critères : sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise des deux notes fait la classe. Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : un acheteur qui découvre une erreur peut se retourner contre le vendeur, qui lui-même peut se retourner contre le diagnostiqueur.

Il est aussi devenu un filtre de recherche sur les portails. Et la banque de l'acheteur le regarde.

Ce qui change en 2026 pour les maisons chauffées à l'électricité

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE utilise un coefficient de conversion de l'électricité abaissé de 2,3 à 1,9. Concrètement, une maison chauffée à l'électricité peut gagner une classe, au maximum.

Si votre DPE est récent et toujours valable, pas besoin d'en refaire un. Une attestation qui actualise l'étiquette est téléchargeable gratuitement sur l'observatoire DPE de l'ADEME, et elle a la même valeur juridique. C'est un point à vérifier avant toute publication d'annonce : potentiellement une lettre gagnée sans un euro de travaux.

Gagner une lettre : être présent le jour du diagnostic

Vérifier le DPE avant de le publier

Un DPE se lit, il ne se signe pas les yeux fermés. J'ai fait reprendre ou refaire un DPE au moins une dizaine de fois. Les erreurs que je rencontre le plus :

• Le métré : une surface fausse, des pièces oubliées ou comptées en trop.
• La nature des matériaux : un mur déclaré « inconnu » ou mal identifié, une isolation ignorée faute de justificatif.
• Les vitrages : épaisseur, présence d'une lame d'argon, vitrage à isolation renforcée. Ça se voit au marquage dans l'intercalaire, encore faut-il regarder.
• Le système de chauffage et d'eau chaude : âge, rendement, régulation.

Gardez vos factures (isolation, menuiseries, chaudière, pompe à chaleur) et donnez-les au diagnostiqueur. Sans justificatif, le logiciel applique souvent des valeurs par défaut, et elles sont rarement à votre avantage.

Ce que le DPE impose dans l'annonce

L'audit énergétique : obligatoire pour une maison E, F ou G

Si la maison est classée E, F ou G, le DPE ne suffit plus. Il faut un audit énergétique :

• obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, et E depuis le 1er janvier 2025 ;
• il concernera la classe D à partir du 1er janvier 2034 ;
• il s'applique aux maisons individuelles et aux immeubles appartenant à un seul propriétaire ;
• il doit être remis dès la première visite ;
• il est valable 5 ans.

L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés : une première étape qui fait gagner au moins une classe, puis un parcours jusqu'à une rénovation performante. Pour un acheteur, c'est une feuille de route. C'est aussi un document qui peut faire peur, parce qu'il additionne des dizaines de milliers d'euros de travaux.

Sur le secteur, comptez entre 450 et 600 €, selon la surface.

L'état des risques : ce qu'il dit de votre commune

L'état des risques et pollutions (ERP) informe l'acheteur des risques auxquels la maison est exposée : naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon. Il est valable 6 mois. Il doit être remis dès la première visite, ou au plus tard à la signature de l'avant-contrat.

Le vendeur doit y joindre une déclaration des sinistres survenus pendant qu'il était propriétaire et indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle : une inondation, une fissuration liée à la sécheresse…

Assainissement : Noréade, tout-à-l'égout, installation individuelle

Sur le secteur, c'est Noréade qui gère le service public d'assainissement non collectif (SPANC). Deux situations sont possibles.

Maison raccordée au tout-à-l'égout

Quand un réseau public passe devant la maison, le raccordement est obligatoire dans les deux ans qui suivent sa mise en service. La réglementation prévoit toutefois des délais prolongés, jusqu'à dix ans, ou des exonérations pour les maisons difficilement raccordables et équipées d'une installation individuelle conforme. C'est ce qui explique la tolérance qu'on observe sur le terrain quand un raccordement coûterait une fortune.

Il n'existe pas d'obligation nationale de contrôler le raccordement lors d'une vente : c'est la collectivité qui décide. Dans le Pays de Mormal, il n'y a pas de contrôle systématique, à ma connaissance. C'est en revanche le cas à Valenciennes et dans certaines communes voisines : renseignez-vous auprès de votre mairie avant la mise en vente.

Maison en assainissement individuel (fosse, micro-station…)

Le vendeur doit fournir le rapport de contrôle du SPANC daté de moins de 3 ans. Sans lui, le notaire ne peut pas finaliser la vente.

Si le rapport conclut à une non-conformité, la vente reste possible. La loi prévoit que l'acheteur réalise les travaux dans l'année qui suit l'acte. En pratique, la non-conformité se négocie en fonction du coût de la mise aux normes.

Électricité, gaz, amiante, plomb : lire les rapports

Je lis tous les rapports, pas seulement leur conclusion. Ce qui revient le plus souvent dans le secteur :

Électricité

Le diagnostic est obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Les anomalies les plus fréquentes sont souvent bêtes :

• protection différentielle absente ou insuffisante ;
• liaison équipotentielle manquante dans la salle d'eau ;
• prises à deux broches, sans terre, souvent intégrées aux interrupteurs : typique des vieilles maisons, mais relevé en anomalie ;
• fils dénudés qui sortent d'un boîtier et se baladent sans protection ;
• luminaires sans mise à la terre.

Gaz

Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans. Deux anomalies reviennent sans cesse, et elles se corrigent pour presque rien :

• un tuyau fermé mais pas bouché (robinet en attente sans bouchon) ;
• une vanne d'arrêt difficilement accessible.

Amiante

Obligatoire si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Un repérage négatif est valable sans limite de durée, mais les repérages antérieurs au 1er avril 2013 doivent être refaits.

Plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne les constructions d'avant 1949, donc une bonne partie des maisons de centre-bourg. Il est valable un an s'il révèle du plomb, sans limite de durée sinon.

Termites

Le diagnostic termites n'est obligatoire que dans les communes classées par arrêté préfectoral. À ma connaissance, aucune commune du secteur n'est concernée ; votre diagnostiqueur le vérifie de toute façon.

Mérule : les signes qui doivent alerter

Pour la mérule, il n'existe pas d'arrêté préfectoral dans le Nord. Ma règle : dès qu'il y a une suspicion, on fait passer un diagnostic. Si la présence de mérule est connue, la loi impose de la déclarer en mairie, et l'acheteur doit en être informé.

Ce champignon se développe dans le bois humide et mal ventilé, et nos maisons anciennes en brique lui offrent souvent ce terrain. Les signes à surveiller :

Humidité et défauts du bâti : expliquer, pondérer, réparer

Aucun diagnostic obligatoire ne mesure l'humidité. C'est pourtant, avec l'électricité vétuste, le défaut que je rencontre le plus en visite. Je le repère aux odeurs et aux traces. Les causes reviennent toujours : remontées capillaires dans les murs en brique, ventilation insuffisante, gouttières défaillantes.

Fissures, toitures, cheminées, menuiseries, chaudière au fioul, mitoyenneté, servitudes : j'ai tout vu. Les toitures et les cheminées, je les contrôle au drone : c'est ce que personne ne voit depuis le sol, et c'est souvent là que se cachent les travaux.

Urbanisme : vérifier ce qui a été déclaré

Une extension, une véranda, un abri de jardin, des combles aménagés, une clôture dans les communes qui l'exigent : beaucoup de travaux demandent une déclaration préalable ou un permis de construire. Le notaire de l'acheteur posera la question. Mieux vaut l'avoir posée avant lui.

Je vérifie que les travaux réalisés ont bien été déclarés. Si quelque chose manque, je demande au propriétaire de se mettre à jour auprès de sa mairie : déclaration préalable ou permis de construire. Selon la commune, les règles sont fixées par le PLUi du Pays de Mormal (36 des 40 communes que je couvre, dont Bavay et Le Quesnoy) ou par le PLUi de l'agglomération Maubeuge Val de Sambre (Feignies, Gognies-Chaussée, Saint-Remy-du-Nord). Pour Sebourg, qui dépend de Valenciennes Métropole, renseignez-vous en mairie.

Les documents à réunir

Pour la mise en vente et pour le notaire, voici la liste complète :

Choisir son diagnostiqueur

C'est le propriétaire qui choisit et qui paie. Je suggère des diagnostiqueurs avec qui le travail est fiable, et j'informe sur les prix : pour un pack de diagnostics classique, comptez entre 300 et 500 € selon la maison.

Un diagnostiqueur doit être certifié pour chaque domaine et assuré. Vous pouvez vérifier ses certifications dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs du ministère.

Avant de passer à l'estimation

Questions fréquentes