L'essentiel
Avant de mettre en vente, vérifiez trois choses. Qui peut vendre : tous les propriétaires doivent être d'accord, et un couple marié doit signer à deux pour vendre le logement de la famille, même si un seul en est propriétaire. Dans quel ordre : vendre d'abord, ou acheter d'abord avec un prêt relais, qui fragilise votre position si l'estimation est trop optimiste. Ce qui vous restera : le net vendeur, après les honoraires, le remboursement du prêt en cours, ses indemnités et l'éventuelle plus-value.
Notre maison, une maison, leur maison
Les questions à se poser avant tout
- Suis-je vraiment décidé à vendre ? Ou est-ce que je « teste le marché » ?
- Tous les propriétaires sont-ils d'accord, sur la vente et sur le prix ?
- Quel est mon délai idéal ? Y a-t-il une date butoir : une mutation, un achat, un départ en retraite ?
- Où vais-je habiter ensuite, et comment le financer ?
- Ai-je un prêt en cours sur ce bien ? Combien reste-t-il à rembourser ?
- Le bien est-il occupé par un locataire, un membre de la famille ?
- Le bien vient-il d'une succession, d'une donation, d'un divorce ?
Il existe beaucoup de raisons de vendre : certaines sont heureuses, d'autres douloureuses. Elles n'ont pas les mêmes contraintes de délai ni la même charge émotionnelle. Les nommer dès le départ évite de découvrir en cours de route qu'un des propriétaires n'était pas prêt.
Qui peut vendre ?
| Situation | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Couple marié | Pour vendre le logement de la famille, il faut le consentement des deux époux, même si la maison appartient à un seul d'entre eux |
| Séparation, divorce | Les deux propriétaires signent. L'un peut aussi racheter la part de l'autre (en versant une soulte) au lieu de vendre. Le notaire, et souvent les avocats, organisent le partage |
| Indivision (héritiers, frères et sœurs, concubins) | La vente demande en principe l'accord de tous. Des indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre ; à défaut, il reste le partage judiciaire |
| Succession | Le notaire établit d'abord l'attestation de propriété au nom des héritiers. On peut préparer la vente pendant ce temps, mais l'acte ne peut pas être signé avant |
| Usufruit et nue-propriété | Usufruitier et nus-propriétaires doivent signer. Le prix se répartit entre eux selon un barème lié à l'âge de l'usufruitier |
| SCI | La vente se décide selon les statuts de la société, en général par les associés. La fiscalité dépend du régime de la SCI |
| Bien loué | Soit on vend occupé : l'acheteur reprend le bail, et le prix est souvent décoté de 10 à 20 %. Soit on vend libre : pour une location vide, le congé pour vendre se donne au moins six mois avant la fin du bail, et le locataire est prioritaire pour acheter |
Vendre d'abord, ou acheter d'abord ?
| Option | Avantages | Risques |
|---|---|---|
| Vendre d'abord | Vous connaissez votre budget exact ; aucune pression sur le prix de vente | Il faut parfois un logement de transition entre les deux |
| Acheter d'abord, avec un prêt relais | Vous ne laissez pas passer la maison que vous voulez ; un seul déménagement | Deux biens à porter ; une pression qui s'installe si la vente tarde |
| Acheter sous condition de vendre | Pas de prêt relais | L'offre est fragile, et beaucoup de vendeurs la refusent (voir chapitre 10) |
Le piège du prêt relais, c'est l'estimation. La banque prête sur la valeur annoncée de votre maison. Si cette valeur est flatteuse, vous achetez avec un argent qui n'existe pas, et chaque mois sans vente fait monter la pression. Et une pression qui monte se lit dans la négociation : l'acheteur la sent (voir le plan B au chapitre 10). Avant de signer un prêt relais, faites estimer votre maison avec des arguments, pas avec un chiffre qui fait plaisir (voir chapitre 4).
Ce qui vous restera : le net vendeur
Le prix affiché n'est pas ce que vous toucherez. Le net vendeur se calcule ainsi :
- Prix de vente
- moins les honoraires d'agence, s'ils sont à la charge du vendeur
- moins le capital restant dû sur votre prêt
- moins les indemnités de remboursement anticipé (au plus six mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû)
- moins les frais de mainlevée d'hypothèque, le cas échéant
- moins l'éventuelle plus-value (si ce n'est pas votre résidence principale)
- moins les diagnostics et les frais de préparation
Demandez votre décompte à la banque et faites calculer l'éventuelle plus-value par le notaire avant de fixer votre prix : ce sont eux qui disent ce qui vous restera vraiment. Simuler les honoraires
Caler le calendrier
Comptez six à huit mois entre la décision et la remise des clés (voir l'introduction). Si vous avez une date butoir, partez d'elle et remontez le temps : trois mois avant, il faut un compromis signé ; trois ou quatre mois avant le compromis, la maison doit être en vente ; un mois avant, l'estimation, les diagnostics et la préparation doivent être lancés.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison si un héritier n'est pas d'accord ?
En principe, la vente d'un bien en indivision demande l'accord de tous. Mais des indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre. À défaut, il reste la voie du partage judiciaire, plus longue.
Mon conjoint doit-il signer si la maison est à mon nom ?
Si vous êtes mariés et que la maison est le logement de la famille, oui : la loi exige le consentement des deux époux pour la vendre, même si un seul en est propriétaire.
Faut-il vendre avant d'acheter ?
C'est la solution la plus sûre financièrement. Acheter d'abord avec un prêt relais est possible, mais à condition d'avoir une estimation réaliste de la maison à vendre : la banque prête sur cette valeur, et chaque mois sans vente pèse sur votre position.
Peut-on vendre une maison louée ?
Oui. Soit occupée, l'acheteur reprenant le bail, avec un prix généralement décoté ; soit libre, en donnant congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide. Le locataire est alors prioritaire pour acheter.
Comment calculer ce qu'il me restera après la vente ?
Partez du prix de vente, retirez les honoraires à votre charge, le capital restant dû et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, les frais de mainlevée, l'éventuelle plus-value et les frais de préparation. La banque et le notaire vous donnent les montants exacts.