L'essentiel
Quand on doit vendre pour acheter, le budget repose sur le prix de vente réel, pas sur une estimation. Trois stratégies sont possibles. Vendre d'abord : c'est la plus sûre. Acheter d'abord avec un prêt relais : la banque avance en général autour de 70 % de la valeur estimée, moins ce qui reste dû sur votre prêt. Faire une offre sous condition de vendre : c'est l'offre la plus fragile aux yeux d'un vendeur, sauf si votre propre vente est déjà bien avancée. Dans tous les cas, mettez votre bien sur le marché au plus tôt : c'est le marché qui vous dira ce que vous pouvez acheter.
Votre budget dépend d'un prix qui n'existe pas encore
Le scénario le plus courant est le suivant. On fait estimer sa maison, on retient le chiffre le plus haut, on ajoute son épargne, et on part visiter des maisons à ce budget. Le jour où l'on a un coup de cœur, on découvre que sa propre maison ne se vend pas au prix espéré. Il faut alors renoncer, ou acheter sous pression.
Une estimation sérieuse est un point de départ : elle donne une fourchette argumentée (voir comment on estime une maison). Mais seuls les premiers retours du marché la confirment : le nombre de demandes, les visites, les remarques des visiteurs et, surtout, les offres écrites.
Les trois stratégies
| Stratégie | Pour vous | Aux yeux du vendeur | Le risque |
|---|---|---|---|
| Vendre d'abord, puis acheter | Budget exact, aucune pression | Une offre aussi solide que celle d'un primo-accédant financé | Un logement de transition, parfois deux déménagements |
| Acheter d'abord, avec un prêt relais | Vous ne laissez pas passer la maison voulue ; un seul déménagement | Une offre solide : le financement ne dépend pas de votre vente | Porter deux biens ; vendre sous pression si la vente tarde |
| Offre sous condition de vendre votre bien | Pas de prêt relais, pas de double charge | L'offre la plus fragile : le vendeur dépend d'une vente qu'il ne maîtrise pas | Être écarté au profit d'une offre sans condition, même plus basse |
Il n'y a pas de bonne stratégie dans l'absolu. Il y a celle qui correspond à votre marge financière, à votre tolérance au risque et à l'état d'avancement de votre vente.
Le prêt relais, chiffres en main
Un exemple pour fixer les idées. Les chiffres sont illustratifs ; chaque banque a sa méthode.
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée de votre maison | 200 000 € |
| Part retenue par la banque (70 %) | 140 000 € |
| Moins le capital restant dû sur votre prêt | − 40 000 € |
| Prêt relais possible | 100 000 € |
La banque ne prête pas 160 000 € (l'estimation moins le prêt en cours), mais 100 000 €. Les 30 % qu'elle garde de côté couvrent justement le risque que votre maison se vende moins cher, ou plus tard, que prévu. Si vous construisez votre budget d'achat sur 160 000 €, vous le construisez sur un argent que la banque elle-même refuse de vous avancer.
L'offre sous condition de vendre : quand elle tient, quand elle ne tient pas
Pour un vendeur, une offre se juge sur trois éléments : le montant, le délai et la condition (prêt, comptant, vente d'un bien). Une offre sous condition de vente est la plus fragile des trois, parce que la vente du vendeur dépend alors d'une vente qu'il ne connaît pas. Mais toutes les offres sous condition ne se valent pas. Ce qui compte, c'est l'avancement de votre propre vente.
| Où en est votre vente ? | Solidité de votre offre |
|---|---|
| Votre bien n'est pas encore en vente | Très faible : le vendeur n'a aucune visibilité |
| Votre bien est en vente, sans offre | Faible |
| Vous avez accepté une offre écrite | Moyenne : l'acheteur peut encore se rétracter ou ne pas obtenir son prêt |
| Le compromis de votre vente est signé, la rétractation est passée | Bonne : il reste les conditions suspensives de votre acheteur |
| Votre acheteur a obtenu son prêt | Très bonne : il ne reste que l'acte à signer |
Concrètement, une offre sous condition de vente a d'autant plus de chances d'être retenue que vous pouvez joindre la preuve de l'avancement : le compromis de votre vente, la date prévue de l'acte, l'accord de prêt de votre acheteur.
Caler les deux calendriers
En France, il faut compter environ trois mois entre le compromis et l'acte de vente : c'est le temps nécessaire à l'acheteur pour obtenir son prêt et au notaire pour réunir les documents (voir du compromis à l'acte). Quand on vend et qu'on achète, l'idéal est de faire coïncider les deux actes, ou de signer la vente juste avant l'achat.
- Faites estimer votre bien avant de visiter, avec des arguments, et demandez une fourchette, pas un chiffre.
- Faites préparer vos diagnostics tout de suite : sans eux, votre maison ne peut pas être mise en vente (voir les diagnostics obligatoires).
- Mettez votre bien en vente avant ou en même temps que vos recherches, pas après le coup de cœur.
- Rencontrez votre banque ou un courtier avec deux scénarios : avec et sans prêt relais.
- Calculez votre budget sur le bas de la fourchette, pas sur le haut.
- Prévoyez une solution de transition (location, famille) si vous vendez en premier.
- Demandez au notaire de caler les dates des deux actes dès la signature des compromis.
Le guide vendeur détaille chaque étape côté vente, de la préparation du projet (vendre d'abord ou acheter d'abord) jusqu'au choix du prix affiché.
Questions fréquentes
Peut-on acheter une maison avant d'avoir vendu la sienne ?
Oui, de deux façons : avec un prêt relais, qui avance une partie de la valeur de votre bien en attendant sa vente, ou avec une offre sous condition de vendre votre bien. La première rassure le vendeur, la seconde est plus fragile.
Combien la banque prête-t-elle en prêt relais ?
En général 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, souvent autour de 70 %, moins le capital qui reste dû sur votre prêt en cours. Pour une maison estimée 200 000 € avec 40 000 € restant dus, cela donne environ 100 000 €.
Qu'est-ce qu'une vente en cascade ?
C'est un achat qui dépend d'une autre vente : l'acheteur doit vendre son propre bien pour financer son achat. Si sa vente échoue, l'achat tombe aussi.
Un vendeur peut-il refuser une offre sous condition de vente ?
Oui. Un vendeur est libre de choisir l'offre qui lui convient. Une offre sous condition de vente est souvent écartée au profit d'une offre sans condition, sauf si la vente de l'acheteur est déjà avancée : compromis signé, ou prêt de son acheteur accordé.
Que se passe-t-il si ma maison ne se vend pas pendant le prêt relais ?
Le prêt relais dure en général un an, renouvelable une fois. Passé ce délai, il faut le rembourser : en vendant, souvent à un prix plus bas, ou en le transformant en prêt classique si votre budget le permet. C'est pour éviter cette situation que la mise en vente doit commencer au plus tôt.