L'essentiel
Votre budget se construit en trois étages. La capacité d'emprunt : les banques plafonnent la mensualité à 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans en général. L'apport et les frais : dans le Nord, les frais de notaire d'une maison ancienne représentent environ 7,5 à 8 % du prix. Le coût d'habitation : la mensualité, plus l'énergie, la taxe foncière, l'eau, les trajets et l'entretien. C'est ce dernier chiffre qu'il faut comparer d'une maison à l'autre.
Comparer des maisons à leur coût, pas à leur prix
Prenons deux maisons du secteur, de taille comparable. Les chiffres sont illustratifs, mais les ordres de grandeur sont réalistes.
| Critère | Maison A | Maison B |
|---|---|---|
| Prix | 160 000 € | 185 000 € |
| DPE, chauffage | F, chaudière fioul | C, pompe à chaleur |
| Distance au travail | 35 km | 10 km |
| Crédit et assurance (par mois) | 863 € | 997 € |
| Énergie (par mois) | 250 € | 90 € |
| Taxe foncière (par mois) | 90 € | 100 € |
| Surcoût de trajets par rapport à B (par mois) | 185 € | 0 € |
| Coût d'habitation (par mois) | 1 388 € | 1 187 € |
Hypothèses : prêt du prix d'achat sur 25 ans à 3,75 %, assurance 0,30 % par an, frais de notaire payés par l'apport ; la maison A est 25 km plus loin du travail, soit 50 km aller-retour en plus, 220 jours par an, à 0,20 € par km (carburant et usure).
La maison A coûte 25 000 € de moins à l'achat, et environ 200 € de plus chaque mois à habiter. Et ce n'est pas tout : classée F, elle appellera tôt ou tard des travaux d'énergie, que l'audit énergétique chiffre déjà (voir lire les diagnostics).
La capacité d'emprunt
Depuis 2022, les banques appliquent une règle commune, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) :
Voici les ordres de grandeur que cela donne, sans autre crédit en cours :
| Revenus nets du foyer (par mois) | Mensualité maximale (35 %) | Budget d'achat approximatif |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ≈ 130 000 € |
| 2 500 € | 875 € | ≈ 162 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 195 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ≈ 227 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 260 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 325 000 € |
Hypothèses : prêt sur 25 ans à 3,75 % (moyenne constatée en octobre 2026), assurance 0,3 % par an, aucun autre crédit en cours, apport couvrant les frais de notaire. Chaque dossier est différent : c'est un ordre de grandeur, pas une simulation bancaire.
Ce tableau dit ce qu'une banque peut prêter, pas ce que vous devez emprunter. Une mensualité à 35 % des revenus laisse peu de marge si les charges de la maison sont élevées. C'est encore le coût d'habitation qui tranche.
L'apport et les frais de notaire
Les « frais de notaire » sont, pour l'essentiel, des taxes. Le notaire n'en garde qu'une petite partie. Pour une maison ancienne achetée 180 000 € dans le Nord :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (6,32 % dans le Nord depuis mai 2025) | 11 373 € |
| Émoluments du notaire (barème réglementé, TVA comprise) | 2 203 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 180 € |
| Débours et formalités (environ) | 1 000 € |
| Total | environ 14 750 €, soit 8,2 % |
Les banques demandent en général que l'apport couvre au moins ces frais. Un dossier sans apport reste possible, mais il est plus difficile à faire accepter.
Les coûts qu'on oublie
- Les travaux immédiats : ceux que la sécurité ou le confort imposent dès l'emménagement (électricité, chauffage, toiture, humidité).
- L'énergie : demandez les factures de l'année, pas seulement l'étiquette du DPE.
- La taxe foncière : demandez le dernier avis ; elle varie beaucoup d'une commune à l'autre.
- L'assainissement : une installation individuelle non conforme peut imposer des travaux dans l'année qui suit l'achat (voir l'assainissement dans le guide vendeur).
- Les trajets : travail, école, courses, à multiplier par le nombre de voitures.
- L'assurance habitation, l'eau, l'entretien de la chaudière et du terrain.
- Le déménagement, et parfois quelques mois de double loyer ou de double crédit.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus ?
Avec la règle des 35 % d'endettement, la mensualité maximale est d'environ 1 050 €, assurance comprise. Sur 25 ans, aux taux d'octobre 2026, cela représente un emprunt de l'ordre de 195 000 €, sans autre crédit en cours. Seule une banque peut confirmer ce chiffre au vu de votre dossier.
Combien coûtent les frais de notaire pour une maison ancienne dans le Nord ?
Environ 7,5 à 8 % du prix. Pour une maison à 180 000 €, comptez autour de 14 750 €, dont près de 11 400 € de droits de mutation. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale paient un peu moins, car ils échappent à la hausse de 2025.
Les frais d'agence s'ajoutent-ils au prix ?
Le prix affiché dans une annonce est en principe « honoraires inclus » quand ils sont à la charge de l'acheteur, et l'annonce doit indiquer leur montant. Les frais de notaire, eux, s'ajoutent toujours au prix.
Pourquoi comparer les maisons sur leur coût mensuel ?
Parce que deux maisons au même prix peuvent avoir des charges très différentes : une maison mal isolée ou éloignée du travail coûte chaque mois bien plus cher à habiter. Une maison plus chère, mais économe et bien placée, peut finalement revenir moins cher.