L'essentiel
Entre l'accord et l'acte définitif, il s'écoule généralement trois mois. On signe d'abord un avant-contrat (compromis ou promesse), puis l'acheteur dispose de 10 jours de rétractation, obtient son prêt (condition suspensive), pendant que le notaire purge les droits de préemption de la commune et, pour un bien rural, de la SAFER, réunit les documents et prépare l'acte. Le jour de l'acte, le notaire rembourse le prêt en cours du vendeur sur le prix, l'acheteur paie, les clés changent de main. Chaque étape a son délai : les connaître, c'est éviter les mauvaises surprises.
Compromis ou promesse
L'avant-contrat fixe les conditions de la vente avant l'acte définitif. Il existe sous deux formes :
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Qui s'engage | Le vendeur et l'acheteur s'engagent l'un envers l'autre | Le vendeur s'engage ; l'acheteur dispose d'une option pendant un délai |
| Somme versée | Un dépôt de garantie, en général 5 à 10 % du prix | Une indemnité d'immobilisation, souvent autour de 10 % |
| Particularité | La forme la plus courante dans le secteur | Signée sans notaire, elle doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours, sinon elle est nulle |
L'avant-contrat peut être signé chez le notaire ou sous seing privé, par exemple à l'agence. Les deux sont valables. Ce qui compte, c'est qu'il soit complet : diagnostics annexés, conditions suspensives précises, calendrier réaliste. Un avant-contrat bâclé, c'est un acte qui se complique.
Un notaire ou deux ?
Chaque partie peut avoir son propre notaire, sans frais supplémentaires : les deux notaires se partagent les émoluments. Le notaire n'est pas l'avocat d'une partie : c'est un officier public, l'arbitre entre le vendeur, l'acheteur et l'administration fiscale. Il vérifie que tout est en règle, et il est tatillon, pour le bien de tous.
Le délai de rétractation de l'acheteur
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, en général de 5 à 10 % du prix, est versé par l'acheteur sur un compte de séquestre, le plus souvent chez le notaire. Il est déduit du prix le jour de l'acte. Si l'acheteur se rétracte dans le délai, ou si une condition suspensive n'est pas remplie, il lui est restitué. S'il renonce sans motif valable après le délai, il peut le perdre au profit du vendeur.
Les conditions suspensives
Une condition suspensive suspend la vente à un événement : si l'événement ne se produit pas dans le délai prévu, la vente tombe sans pénalité.
| Condition | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Obtention du prêt | La plus fréquente. Elle doit durer au moins un mois ; en pratique, on prévoit souvent 45 à 60 jours. Le compromis précise le montant, la durée et le taux maximum du prêt |
| Droit de préemption | La commune peut acheter le bien à la place de l'acheteur (voir ci-dessous) |
| Urbanisme | Absence de servitude ou de projet gênant, obtention d'un permis si l'acheteur a un projet |
| Vente d'un autre bien | Possible, mais elle rend la vente fragile : à peser au moment de l'offre (voir chapitre 10) |
Et si un compromis tombe sur un refus de prêt, ce n'est pas une catastrophe. La catastrophe, c'est de baisser le prix dans la panique. Prenez 72 heures, analysez, puis remettez en vente proprement.
Le droit de préemption : la commune et la SAFER
Ce que fait le notaire pendant ces trois mois
- Il réunit les documents : titre de propriété, diagnostics, urbanisme, état hypothécaire, cadastre.
- Il vérifie les autorisations d'urbanisme : c'est souvent là qu'apparaît une extension, une véranda ou une clôture non déclarée (voir chapitre 3).
- Il purge le droit de préemption.
- Il demande à la banque du vendeur le décompte du prêt en cours.
- Il prépare l'acte et le décompte de chacun.
Plus le dossier préparé avant la mise en vente est complet, plus ces trois mois sont calmes.
Vendre avec un prêt en cours
C'est très courant. Le jour de l'acte, le notaire rembourse le capital restant dû sur le prix de vente, et vous verse le solde.
Le jour de l'acte
L'acte authentique est signé chez le notaire. L'acheteur a viré les fonds avant : le prix, et les frais de notaire, qui sont à sa charge. Le notaire relit l'acte, chacun paraphe et signe. C'est à ce moment que la propriété est transférée, et que les clés sont remises.
- Visite du bien par l'acheteur juste avant l'acte, pour vérifier que tout est conforme à ce qui était prévu
- Relevé des compteurs (eau, électricité, gaz) avec l'acheteur
- Résiliation des contrats d'énergie, d'eau, d'internet et de l'assurance habitation, à effet du jour de l'acte, pas avant
- Taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier ; l'acte prévoit en général que l'acheteur rembourse sa part au prorata
- Clés, badges, télécommandes, codes d'alarme et notices des équipements préparés
- Pièce d'identité et RIB pour recevoir le prix
Questions fréquentes
Combien de temps entre le compromis et l'acte de vente ?
Généralement trois mois. Ce délai couvre la rétractation de l'acheteur (10 jours), l'obtention de son prêt (souvent 45 à 60 jours), la purge des droits de préemption de la commune et, le cas échéant, de la SAFER (deux mois chacun), et la préparation de l'acte par le notaire. Une vente plus rapide est possible, mais rare : elle suppose un acheteur sans prêt et des réponses accélérées de toutes les administrations.
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non. Seul l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Le vendeur est engagé dès la signature.
Faut-il un notaire chacun ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est possible sans surcoût : les deux notaires se partagent les émoluments. Chacun peut ainsi être accompagné par le notaire de son choix.
Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas son prêt ?
Si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée dans le délai, malgré des démarches réelles de l'acheteur, la vente tombe et le dépôt de garantie lui est restitué. S'il n'a pas fait les démarches, la condition est réputée accomplie et il ne peut pas s'en prévaloir.
Peut-on vendre une maison avec un crédit en cours ?
Oui. Le notaire rembourse le capital restant dû sur le prix de vente le jour de l'acte. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer, dans la limite de six mois d'intérêts ou de 3 % du capital restant dû.