L'essentiel
Après l'acte, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés : l'acheteur a deux ans à compter de la découverte d'un vice pour agir, et la clause « vendu en l'état » ne protège que le vendeur de bonne foi. S'il a réalisé lui-même des travaux de construction ou de rénovation depuis moins de dix ans, il peut aussi devoir la garantie décennale. La plus-value est calculée et prélevée par le notaire le jour de l'acte ; la résidence principale en est exonérée. Gardez tous les documents de la vente au moins dix ans.
La garantie des vices cachés
Un vice caché, c'est un défaut grave, qui existait avant la vente, que l'acheteur ne pouvait pas voir lors des visites, et qui rend la maison impropre à son usage ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas achetée, ou pas à ce prix.
C'est pour ça que la transparence n'est pas seulement une question d'honnêteté. Un défaut déclaré par écrit, documenté, chiffré, puis intégré au prix ne peut plus devenir un vice caché : l'acheteur l'a acheté en connaissance de cause. C'est la logique de tout ce guide, des diagnostics (chapitre 3) à la fissure documentée par un expert (chapitre 9).
Le vendeur qui a fait des travaux lui-même
Une extension montée soi-même, une charpente reprise, une dalle coulée par un ami : si c'est votre cas, parlez-en au notaire avant de signer l'avant-contrat.
La plus-value
Les documents à conserver
- La copie authentique de l'acte de vente, envoyée par le notaire quelques semaines après la signature
- Le décompte du notaire (prix, prêt remboursé, plus-value, frais)
- Le dossier de diagnostics annexé à la vente
- Les factures de travaux et les attestations d'assurance décennale des artisans
- L'avant-contrat et les échanges écrits importants avec l'acheteur
- Les documents d'urbanisme (permis, déclarations préalables, régularisations)
Gardez-les au moins dix ans : c'est la durée de la garantie décennale, et ils sont votre meilleure défense si un acheteur se manifeste.
Passer le relais à l'acheteur
Une vente réussie, c'est aussi un acheteur qui prend possession de sa maison sereinement : où sont les compteurs, comment fonctionne la chaudière, où passent les descentes d'eau, comment s'entretient la piscine.
Préparez aussi un dossier de passation : notices des équipements, contrats d'entretien, coordonnées des artisans qui connaissent la maison, codes et télécommandes. Ça prend une heure, et ça évite beaucoup d'appels.
Si un problème survient après la vente
Un acheteur qui se manifeste après la vente n'a pas forcément raison, ni forcément tort. Gardez la tête froide :
- Écoutez et demandez une description écrite du problème, avec des photos.
- Rassemblez vos documents : diagnostics, factures, ce qui avait été déclaré et écrit au moment de la vente.
- Prévenez le notaire qui a reçu l'acte et, si vous en avez une, votre assurance protection juridique.
- Si nécessaire, une expertise contradictoire permet d'établir les faits avant toute discussion.
Dans la grande majorité des cas, un défaut qui avait été déclaré et documenté se règle en quelques échanges : il faisait partie de la vente.
Questions fréquentes
Combien de temps le vendeur est-il responsable après la vente ?
Pour les vices cachés, l'acheteur a deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux de construction ou de rénovation importants, il peut aussi devoir la garantie décennale pendant dix ans après ces travaux.
La clause « vendu en l'état » protège-t-elle le vendeur ?
Seulement s'il est de bonne foi. Si le vendeur connaissait le défaut et ne l'a pas déclaré, la clause ne s'applique pas. Déclarer les défauts connus par écrit reste la meilleure protection.
Qui paie l'impôt sur la plus-value, et quand ?
Le vendeur, mais c'est le notaire qui le calcule et le prélève sur le prix le jour de l'acte. La vente de la résidence principale en est exonérée.
Quels documents garder après la vente d'une maison ?
L'acte de vente, le décompte du notaire, les diagnostics, les factures de travaux avec les attestations d'assurance des artisans, les documents d'urbanisme et les échanges écrits importants. Gardez-les au moins dix ans.