L'essentiel
Comptez environ trois mois entre le compromis et l'acte. Relisez le compromis avant de le signer : diagnostics annexés, condition de prêt précise, date de l'acte. Vous disposez ensuite de 10 jours de rétractation, sans motif ni pénalité. Vous versez en général un dépôt de garantie de 5 à 10 %, déduit du prix le jour de l'acte. Déposez vos demandes de prêt sans attendre et gardez les refus écrits. Pendant ce temps, le notaire purge les droits de préemption de la commune et, pour un bien rural, de la SAFER. Assurez la maison dès le jour de l'acte, et visitez-la juste avant de signer.
Avant de signer le compromis
Vous pouvez avoir votre propre notaire, sans frais supplémentaires : les deux notaires se partagent les émoluments. Le notaire n'est l'avocat de personne ; c'est un officier public, qui vérifie que tout est en règle pour les deux parties.
- Les diagnostics sont-ils tous annexés, et à jour ?
- La condition de prêt précise-t-elle le montant, la durée, le taux maximal et le délai pour obtenir l'offre ?
- La date de l'acte est-elle compatible avec votre calendrier (préavis de location, vente de votre bien) ?
- Les servitudes et les éventuels droits de passage sont-ils mentionnés ?
- Les autorisations d'urbanisme des extensions, vérandas et abris ont-elles été vérifiées ?
- Ce qui reste dans la maison : cuisine équipée, poêle, cuve, meubles. S'il y a des meubles, ils peuvent figurer sur une liste chiffrée, à un prix raisonnable : les droits de mutation ne portent pas sur eux.
- La condition de vente de votre bien, si vous en avez une : délai et prix minimal (voir vendre et acheter en même temps).
Les 10 jours de rétractation
Ce délai sert à réfléchir, pas à renégocier. Si un point vous gêne, mieux vaut le soulever avant la signature.
Le dépôt de garantie
Vous versez en général 5 à 10 % du prix sur un compte de séquestre chez le notaire. Cette somme est déduite du prix le jour de l'acte. Elle vous est restituée si vous vous rétractez dans le délai, ou si une condition suspensive n'est pas remplie. Si vous renoncez sans motif valable après le délai, vous pouvez la perdre au profit du vendeur.
Obtenir le prêt dans les délais
| Étape | Délai habituel |
|---|---|
| Dépôt des demandes de prêt | Souvent dans les 10 à 15 jours, selon le compromis |
| Accord de la banque, puis offre de prêt | 45 à 60 jours après le compromis, selon la condition prévue |
| Délai de réflexion sur l'offre de prêt | 10 jours : elle ne peut pas être acceptée avant le 11e jour |
La commune et la SAFER
Si vous achetez une maison avec du terrain en zone agricole ou naturelle, préparez-vous à présenter votre projet, et décidez avec le notaire s'il vaut la peine de payer une réponse accélérée.
Avant le jour de l'acte
- L'assurance habitation, à effet du jour de l'acte : vous êtes propriétaire, donc responsable, dès la signature.
- Les fonds : le prix (moins le dépôt de garantie) et les frais de notaire, virés quelques jours avant. Au-delà de 3 000 €, le notaire n'accepte que les virements.
- Les contrats d'énergie, d'eau et d'internet, à ouvrir à votre nom à la date de l'acte.
- La visite de la maison juste avant l'acte, pour vérifier qu'elle est dans l'état prévu et que ce qui devait rester est bien là.
- Le relevé des compteurs avec le vendeur.
- La taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier ; l'acte prévoit en général que vous remboursiez au vendeur votre part, au prorata.
Le jour de l'acte, le notaire relit l'acte, chacun signe, et les clés vous sont remises. C'est à ce moment que vous devenez propriétaire.
Questions fréquentes
Combien de temps entre le compromis et l'acte de vente ?
Environ trois mois. Ce délai couvre la rétractation (10 jours), l'obtention du prêt (souvent 45 à 60 jours), la purge des droits de préemption et la préparation de l'acte. Une vente plus rapide est possible pour un acheteur qui paie comptant.
Combien verse-t-on à la signature du compromis ?
En général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, versé chez le notaire. Il est déduit du prix le jour de l'acte, et restitué en cas de rétractation dans le délai ou si une condition suspensive n'est pas remplie.
Peut-on se rétracter après la signature du compromis ?
Oui, l'acheteur particulier dispose de 10 jours, sans motif et sans pénalité, à compter du lendemain de la notification du compromis. Les sommes versées lui sont rendues dans les 21 jours.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Si les démarches ont été faites dans les règles, la condition suspensive joue : la vente tombe et le dépôt de garantie est restitué. Gardez les refus écrits des banques.
Faut-il assurer la maison avant l'acte ?
L'assurance habitation doit prendre effet le jour de l'acte : vous êtes propriétaire dès la signature.