Le glossaire de la vente immobilière

A

Acte authentique

L'acte de vente définitif, signé chez le notaire. C'est lui qui transfère la propriété : le prix est payé, les clés sont remises. Il intervient en général trois mois après l'avant-contrat. Du compromis à l'acte

Amiante (diagnostic)

Obligatoire pour une maison dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Les toitures et bardages en fibrociment, très fréquents dans le secteur, en contiennent souvent. Diagnostics

Attestation de propriété

Document établi par le notaire après un décès pour constater que le bien appartient désormais aux héritiers. La vente ne peut pas être signée sans elle. Le projet avant le bien

Audit énergétique

Étude obligatoire pour vendre une maison classée E, F ou G au DPE. Elle propose des scénarios de travaux chiffrés et doit être remise dès la première visite. Valable cinq ans. Diagnostics

Avant-contrat

Le contrat signé avant l'acte définitif : compromis de vente ou promesse unilatérale de vente. Il fixe le prix, les conditions et le calendrier. Du compromis à l'acte

B

Bornage

Opération réalisée par un géomètre-expert pour fixer juridiquement la limite entre deux terrains. Il n'est pas obligatoire pour vendre une maison. Connaître son bien

C

Cadastre

Plan fiscal des parcelles. Il donne une indication des limites et des surfaces, mais il ne les prouve pas. Connaître son bien

Capital restant dû

La somme qui reste à rembourser sur un prêt en cours. Le notaire la rembourse à la banque sur le prix de vente, le jour de l'acte. Du compromis à l'acte

Catastrophe naturelle (arrêté)

Arrêté qui reconnaît l'état de catastrophe naturelle dans une commune après une inondation, une sécheresse ou un séisme. Le vendeur doit déclarer à l'acheteur les sinistres indemnisés à ce titre. Diagnostics

Compromis de vente

Avant-contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent tous les deux. L'acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % et dispose de dix jours pour se rétracter. Du compromis à l'acte

Condition suspensive

Clause qui suspend la vente à un événement : l'obtention du prêt de l'acheteur, l'absence de préemption, un permis. Si l'événement ne se produit pas dans le délai, la vente tombe sans pénalité. Du compromis à l'acte

Contre-offre

Réponse du vendeur à une offre d'achat, à un autre prix ou à d'autres conditions. Le guide conseille une seule contre-offre, ferme, justifiée par le marché et assortie d'un délai. Offres et négociation

D

DDT (dossier de diagnostic technique)

L'ensemble des diagnostics que le vendeur doit fournir. Il est annexé à l'avant-contrat et à l'acte. Diagnostics

Délai de rétractation

Les dix jours dont dispose l'acheteur non professionnel, après la notification de l'avant-contrat, pour renoncer sans motif ni pénalité. Le vendeur n'en a pas. Du compromis à l'acte

Dépôt de garantie

La somme versée par l'acheteur au compromis, en général 5 à 10 % du prix, le plus souvent sur le compte de séquestre du notaire. Elle est déduite du prix à l'acte. Du compromis à l'acte

DIA (déclaration d'intention d'aliéner)

Le document que le notaire adresse à la mairie pour lui permettre d'exercer son droit de préemption. La commune a deux mois pour répondre. Du compromis à l'acte

DPE (diagnostic de performance énergétique)

Le diagnostic qui classe la maison de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Obligatoire, opposable, et affiché dans l'annonce. Seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont encore valables. Diagnostics

Droit de préemption

Le droit, pour la commune ou la SAFER, d'acheter un bien en priorité, au prix et aux conditions de la vente. Du compromis à l'acte

DVF (demandes de valeurs foncières)

La base publique des ventes immobilières signées chez le notaire, sur cinq ans. C'est la référence pour connaître les prix réels, plutôt que les prix affichés dans les annonces. Estimer sa maison

E

ERP (état des risques et pollutions)

Le document qui informe l'acheteur des risques auxquels la maison est exposée : sismicité, inondation, radon, sinistres indemnisés. Obligatoire dans tout le secteur, valable six mois, remis dès la première visite. À ne pas confondre avec l'établissement recevant du public. Diagnostics

Estimation

Une hypothèse argumentée sur le prix auquel la maison devrait se vendre, construite sur des ventes réelles, la visite et le marché. Elle se donne en fourchette et s'explique. Estimer sa maison

Exclusivité (mandat exclusif)

Voir Mandat exclusif.

F

Frais de notaire

Les frais payés par l'acheteur lors de l'acte : surtout des droits de mutation reversés au département et à l'État, et la rémunération du notaire. Environ 8 % du prix dans l'ancien dans le Nord. Estimer sa maison

G

Garantie décennale

La garantie de dix ans qui couvre les dommages graves d'un ouvrage. Un vendeur qui a réalisé lui-même des travaux de construction ou de rénovation importants peut la devoir à l'acheteur. Après la vente

Géorisques

Le site public qui recense les risques naturels et technologiques par commune et par adresse. Les annonces doivent y renvoyer. Diagnostics

H

Home staging

La mise en scène d'une maison pour la vente : désencombrement, décoration, petites réparations. Virtuel, il présente un aménagement en image, qui doit être signalé comme tel. Préparer et mettre en scène

Honoraires

La rémunération de l'agence. L'annonce affiche le prix honoraires inclus et, s'ils sont à la charge de l'acheteur, le prix hors honoraires et leur pourcentage. Positionner le prix

I

Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les frais que la banque peut demander quand un prêt est remboursé avant terme, par exemple à la vente. Ils sont plafonnés au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts, ou 3 % du capital restant dû. Du compromis à l'acte

Indivision

La situation de plusieurs propriétaires d'un même bien (héritiers, concubins). La vente demande en principe l'accord de tous. Le projet avant le bien

M

Mainlevée

L'acte qui supprime une hypothèque après le remboursement du prêt. Le notaire l'organise lors de la vente ; les frais sont à la charge du vendeur. Du compromis à l'acte

Mandat exclusif

Le contrat par lequel le vendeur confie la vente à un seul professionnel. Irrévocable trois mois au plus, puis résiliable avec un préavis de quinze jours. Choisir son professionnel

Mandat simple

Le contrat qui permet de confier la vente à plusieurs agences et de vendre soi-même. Choisir son professionnel

Mérule

Champignon qui détruit le bois dans les maisons humides et mal ventilées. Il n'y a pas d'arrêté préfectoral dans le Nord, mais une présence connue doit être déclarée. Diagnostics

MESORE (meilleure solution de repli)

Ce que le vendeur fera si la vente échoue : louer, attendre, baisser plus tard. Plus elle est faible, plus sa position de négociation l'est aussi. Offres et négociation

Mitoyenneté

La propriété commune d'un mur ou d'une clôture entre deux voisins, qui en partagent l'entretien. Connaître son bien

N

Net vendeur

Ce qui reste au vendeur après les honoraires à sa charge, le remboursement du prêt et ses indemnités, la mainlevée et l'éventuelle plus-value. Le projet avant le bien

Notaire

Officier public qui authentifie la vente, vérifie les documents, purge les droits de préemption et prélève les impôts dus. Chaque partie peut avoir le sien, sans surcoût. Du compromis à l'acte

O

Offre d'achat

La proposition écrite d'un acheteur : un prix, un délai, des conditions. Aucun versement ne peut l'accompagner. Une fois acceptée, elle engage le vendeur. Offres et négociation

P

Plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb, obligatoire pour une construction d'avant 1949. Diagnostics

PLUi (plan local d'urbanisme intercommunal)

Le document qui fixe ce qu'on peut construire sur chaque parcelle d'une intercommunalité. Il évolue par modifications et révisions. Connaître son bien

Plus-value immobilière

Le gain réalisé entre l'achat et la revente. La résidence principale en est exonérée ; pour les autres biens, elle est imposée, avec des abattements selon la durée de détention, et prélevée par le notaire à l'acte. Après la vente

PPRi (plan de prévention du risque inondation)

Le plan qui découpe le territoire en zones selon le risque d'inondation : constructions interdites en zone rouge, soumises à prescriptions en zone bleue. 38 des 40 communes du secteur en ont un. Connaître son bien

Prêt relais

Un prêt qui avance au vendeur une partie de la valeur de sa maison (en général 50 à 80 %) pour acheter avant d'avoir vendu. Il dure en général un an, renouvelable une fois. Le projet avant le bien

Prévisite

La visite virtuelle en 360° qui permet à l'acheteur de parcourir la maison en ligne avant de se déplacer. Photos, vidéo, 360°, drone

Prix au m²

Une moyenne calculée sur les ventes passées d'un secteur. Utile pour situer une zone de prix, trompeuse pour estimer une maison précise. Estimer sa maison

Promesse unilatérale de vente

Avant-contrat par lequel seul le vendeur s'engage ; l'acheteur dispose d'une option pendant un délai, contre une indemnité d'immobilisation. Signée sans notaire, elle doit être enregistrée aux impôts dans les dix jours. Du compromis à l'acte

R

Radon

Gaz radioactif naturel issu du sol. Le potentiel est faible (catégorie 1) dans presque tout le secteur, sauf à Saint-Remy-du-Nord (catégorie 2). Diagnostics

S

SAFER

La société d'aménagement foncier et d'établissement rural, qui peut préempter des terrains et des biens agricoles. Elle a deux mois pour répondre ; une réponse accélérée payante est possible. Du compromis à l'acte

Séquestre

Le compte, le plus souvent chez le notaire, sur lequel est bloqué le dépôt de garantie jusqu'à l'acte. Du compromis à l'acte

Servitude

Une charge qui pèse sur un terrain au profit d'un autre : droit de passage, canalisation, vue. Elle se transmet avec le bien. Connaître son bien

Soulte

La somme versée par un copropriétaire à l'autre pour racheter sa part, par exemple lors d'une séparation. Le projet avant le bien

SPANC

Le service public d'assainissement non collectif, assuré par Noréade dans le secteur. Son rapport de contrôle, de moins de trois ans, est obligatoire pour vendre une maison non raccordée au tout-à-l'égout. Diagnostics

U

Usufruit et nue-propriété

Le démembrement de la propriété : l'usufruitier utilise le bien ou en perçoit les revenus, le nu-propriétaire en détient la propriété. Les deux doivent signer la vente. Le projet avant le bien

V

Vente interactive

Une vente organisée sur une période courte, avec des offres en ligne à partir d'un prix de première offre ; le vendeur reste libre de ne retenir aucune offre. Positionner le prix

Vice caché

Un défaut grave, antérieur à la vente, invisible lors des visites, qui rend la maison impropre à son usage. L'acheteur a deux ans à compter de la découverte pour agir. Après la vente

Z

Zonage A/B/C

Le classement des communes selon la tension du marché du logement, qui conditionne certaines aides comme le prêt à taux zéro. Dans le secteur, la plupart des communes sont en zone C ; Maubeuge, Feignies, Hautmont, Aulnoye-Aymeries, Saint-Remy-du-Nord et Sebourg en zone B2.

Zone sismique

Le classement des communes selon le risque de séisme, de 1 (très faible) à 5 (fort). Les 40 communes du secteur sont en zone 3 (modérée). Diagnostics

ZOPA (zone d'accord possible)

L'intervalle entre le prix minimum du vendeur et le prix maximum de l'acheteur. S'il n'existe pas, aucun effort ne créera d'accord. Offres et négociation